Regulación de la comisión de las inmobiliarias en los contratos de locación con destino a vivienda en C.A.B.A.
Por José Maria Manochi
Inconstitucionalidad de su prohibición y alternativas del inquilino basadas en el Código Civil y Comercial.
La legislatura de la CABA (Art. 2 Ley N.º 5859) dispuso la prohibición al corredor inmobiliario de cobrarle al inquilino (persona física), el importe de la comisión por la tarea de intermediación en un contrato de locación con destino a vivienda dentro del ámbito de la Ciudad de Buenos Aires.
Contra esta norma se alzó el Centro de Corredores Inmobiliarios de esta Ciudad, promoviendo una acción de amparo con la intención de que se declare la inconstitucionalidad de dicha norma.
La Cámara de Apelaciones en lo Contencioso Administrativo y Tributario de la CABA en fecha 4 de abril de 2019 analizó los argumentos vertidos por la amparista y resolvió: (i) que por un lado la Legislatura de la CABA era competente para regular la actividad de corretaje o intermediación inmobiliaria dentro del ámbito de la ciudad, y (ii) no obstante ello, decidió que no puede legislar avanzando sobre las materias delegadas al Congreso de la Nación. Dentro de esas materias que son competencia del Poder Legislativo Nacional, se encuentran comprendidos los Códigos Nacionales, entre ellos -y en lo que atañe al caso en discusión- las normas relativas al Corretaje del Código Civil y Comercial de la Nación.
En tal sentido, la norma cuestionada colisiona con las disposiciones de los arts. 1346 y 1351 del citado Código.
Estos artículos establecen que quien aprovecha las gestiones del intermediario en una operación inmobiliaria queda obligado al pago de la comisión correspondiente, salvo pacto contrario entre las partes o protesto con relación a la intervención del referido intermediario o que en el caso actúen más de un intermediario, uno por cada parte.
Por ello el Tribunal de Alzada ya referido consideró que el art. 2 de la ley 5859 resultaba inconstitucional resaltando las disposiciones ya citadas del Código Civil y Comercial que establecen las herramientas a utilizar para el inquilino que no desea hacerse cargo del pago de dicha comisión.
En consecuencia de todo lo expuesto, conforme lo dispuesto por el Código Civil y Comercial de la Nación y lo ratificado por el fallo comentado, el inquilino persona física que quiera formalizar un contrato de locación en la Ciudad de Buenos Aires, con destino a vivienda, sigue teniendo el derecho de ejercer el denominado “protesto” contra la intervención del agente inmobiliario y por consiguiente deberá tener en cuenta lo siguiente:
a) La prohibición para que el intermediario cobre su comisión en un negocio de dichas características en las que efectivamente participó como intermediario, de conformidad con el fallo comentado, es inconstitucional (Se reitera, este aspecto del fallo no está firme, como veremos más adelante).
b) El inquilino que no desee abonar la comisión correspondiente podrá dejar constancia desde el inicio de la operación de rechazar la oferta del contrato de corretaje, haciendo uso del derecho de ejercer su protesto, como lo establece expresamente el Código. (Esto no es materia de discusión en el caso ya referido).
c) Si no manifiesta su protesto desde el inicio de la operación, no podrá luego eludir el pago de la comisión correspondiente.
d) El importe de la comisión a cargo del locatario no podrá ser nunca superior a la que abone el locador y siempre tiene derecho el locatario a que se le informe cuáles son los topes permitidos para la determinación de la comisión.
Es importante destacar que este fallo aún no se encuentra firme puesto que deben resolverse diversos recursos de inconstitucionalidad por parte del Tribunal Superior de Justicia de la Ciudad de Buenos Aires
No obstante ello, más allá de lo que resuelva el Tribunal (se decida o no la inconstitucionalidad de la norma), ello no le quitará vigencia a las disposiciones del Código Civil y Comercial arriba comentadas que son las herramientas con las que cuenta hoy en día el locatario, persona física en los contratos con destino a vivienda y con las que seguirá contando.
Por consiguiente, lo que el futuro locatario debe tener en cuenta es que siempre tiene la posibilidad de ejercer su protesto al comienzo de las gestiones cuando se trate de suscribir un contrato de locación de las características ya apuntadas. Sólo de esa manera se podrá liberar de tener que afrontar la obligación de pago de la comisión del agente inmobiliario.