Ley de Alquileres

Ley de Alquileres

El pasado 30 de junio de 2020, se publicó en el Boletín Oficial y entró así en vigencia con efectos sobre los contratos que se celebren a partir de dicha publicación, la ley Nro. 27.551 mediante la cual se han introducido cambios en la regulación de los alquileres con la consecuente modificación del Código Civil y Comercial de la Nación (en adelante, el “CCyC”).

Las principales modificaciones incorporadas por la citada ley son:

• Domicilio de notificación: Mediante la modificación del art. 75 del CCyC las partes de los contratos en general, y en particular en una relación locativa el locador y el locatario, quedan habilitados a fijar un domicilio electrónico (correo electrónico) en el cual se tendrán por válidas y vinculantes las notificaciones que se cursen en el marco de cada contrato. Es por ello que la ley sentencia disponiendo que “se tendrán por válidas y vinculantes las notificaciones que se cursaren al mismo, siendo plenamente eficaces todos los emplazamientos y/o comunicaciones que allí se practiquen”.

• Restricciones: Se incorporan las siguientes restricciones para los supuestos de alquileres con destino habitacional:

– Alquileres anticipados: Se incorpora la imposibilidad de requerir al locatario el pago anticipado de más de un mes de alquiler.

– Depósito en garantía: Se limita el monto del depósito en garantía a un solo mes, equivalente su valor al primer mes de alquiler, independientemente de la cantidad de años pactados como plazo contractual.

Por su parte, se incorpora la obligación del locador de devolver al locatario el depósito “actualizado” conforme al valor del último mes de alquiler vigente. El locador deberá hacer efectiva su restitución al momento de la restitución de la tenencia del inmueble.

En lo que respecta a la restricción de monto para la constitución del depósito en garantía, nada obsta a requerir de un tercero, vinculado o no con el locatario, para que provea de sumas adicionales en garantía de las obligaciones del locatario.

– Valor llave: Se mantiene vigente la prohibición de pago de valor llave.

– Pagarés: Se prohíbe la firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original. 

Mediante la incorporación de esta restricción se intenta evitar supuestos de incrementos de los cánones locativos por “fuera” del contrato.

• Plazo mínimo: Se eleva a tres años el plazo mínimo de los contratos de locación inmueble, cualquiera sea su destino, con las excepciones ya previstas en el art. 1199 del CCyC, esto es: locaciones para sede de embajadas, fines turísticos, guarda de cosas, etc.

Por su parte, incorporándose modificaciones al citado art. 1199 del CCyC, se dispone que: (a) en el supuesto de alquiler de habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares si el plazo del contrato o de contratos consecutivos, supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines y, en consecuencia, quedarían sujetos al plazo mínimo de tres años. Asimismo, se dispone que tampoco se aplica el plazo mínimo legal de tres años a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.

• Reparaciones para asegurar el uso y goce del inmueble: En caso de negativa o silencio del locador a realizar reparaciones de carácter “urgente”, el locatario puede realizarlas por sí mismo y a cargo del locador transcurridas 24 horas corridas de la notificación. Si las reparaciones no fuesen urgentes, el locador tiene un plazo de diez días corridos para realizarlas. La norma aquí plantea la necesidad de una adecuada regulación contractual sobre la determinación de la urgencia de las reparaciones. Será precavido establecer con claridad quién puede determinar la existencia de un supuesto de “urgencia” y la forma o parámetros aplicables a ello.
• Frustración del uso o goce de la cosa: Se dispone que si por motivos“no imputables al locatario” éste se viese impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto del contrato, puede pedir la rescisión del mismo, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si no se viese afectada directa o indirectamente la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.

La referencia a “motivos no imputables al locatario” en sustitución de la referencia de “caso fortuito o fuerza mayor” originalmente prevista genera una norma mucho más amplia comprendiendo así como excepción de cumplimiento las acciones de terceros. Ello plantea la necesidad de regular adecuadamente bajo cada contrato de locación diversos supuestos como ser, tratándose de locaciones de tipo comercial, qué sucedería si se diera un supuesto de clausura del inmueble por decisión de autoridad competente.

• Compensación: La ley introduce como novedad adicional el derecho del locatario a compensar de pleno derecho los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador con los cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador del detalle de los mismos.

Esta novedad introducida bajo el art. 1204 bis del CCyC requerirá de una adecuada regulación contractual a fin de evitar abusos de los locatarios en tanto se le otorga a éste el derecho a compensar gastos y acreencias sin la previa aprobación del locador.

• Cargas y contribuciones del inmueble: Se elimina la facultad de las partes de pactar que las cargas y contribuciones que gravan el inmueble, así como las expensas comunes extraordinarias, queden a cargo del locatario. Si bien esta cuestión ha quedado regulada en sintonía con el sentido de lo resuelto por los tribunales en materia de alquileres, debe destacarse que al eliminar la expresión “excepto pacto en contrario” quita a las partes toda oportunidad de regular en sus contratos en un sentido diverso al expresado por la norma.
• Resolución anticipada del contrato: Se incorpora al CCyC la necesidad de notificación previa con un mes de anticipación y se mantiene el mismo régimen que permite la resolución anticipada luego de transcurridos seis meses de contrato. Sin embargo, se agrega que, en el caso de las locaciones destinadas a vivienda, no corresponde el pago de indemnización alguna cuando la resolución se notifica con tres meses de anticipación o más –habiendo transcurridos al menos seis meses de contrato–. Por su parte,en el caso del art. 1199 CCyC ya citado se requiere abonar una indemnización equivalente a dos meses de alquiler.
• Renovación: En las locaciones destinadas a vivienda, dentro de los tres meses anteriores a la terminación del plazo contractual, cualquiera de las partes puede convocar a la otra en forma fehaciente para negociar una prórroga al contrato en un plazo no mayor a quince días. En caso de silencio o negativa del locador, siempre que esté debidamente notificado, el locatario puede terminar el contrato anticipadamente sin penalidad.
• Intimación de pago y desalojo de viviendas: El art. 1222 del CCyC dispone ahora que si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario al pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, especificando el lugar de pago. La notificación remitida al domicilio denunciado en el contrato por el locatario se tendrá por válida, aún si éste se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.

Ante el incumplimiento del locatario en la restitución del inmueble, el locador podrá iniciar la acción judicial de desalojo. En ningún caso el locador podrá negarse a recibir las llaves del inmueble o condicionar la misma, sin perjuicio de la reserva por las obligaciones pendientes a cargo del locatario. En caso de negativa o silencio, el locatario podrá realizar la consignación judicial de las mismas, siendo los gastos y costas a cargo del locador. En ningún caso se deberán alquileres ni ningún tipo de obligación accesoria a partir del día de la notificación fehaciente realizada al locador a efectos de que reciba las llaves del inmueble, siempre que el locatario efectúe la consignación judicial dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la misma, o desde que le fuera notificado al locador el depósito judicial de la llave si la consignación se hubiese iniciado después del vencimiento de dicho plazo.

• Comisiones: Viniendo a resolver una cuestión por demás conflictiva, sobre todo en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires en donde las inmobiliarias no podían cobrar su honorario al locatario, el art. 1351 del CCyC dispone ahora que si sólo interviene un corredor, todas las partes le deben comisión, excepto pacto en contrario o protesta de una de las partes según el art. 1346 del CCyC. No existe solidaridad entre las partes respecto del corredor. Si interviene un corredor por cada parte, cada uno de ellos sólo tiene derecho a cobrar comisión de su respectivo comitente. Se recoge la exigencia ya vigente en cuanto a que en las locaciones de inmuebles la intermediación sólo podrá estar a cargo de un corredor profesional matriculado.
• Garantías: En las locaciones habitacionales, en el caso de requerirse una garantía, el locatario deberá proponer al locador al menos dos alternativas, entre las que se encuentran título de propiedad inmueble, seguro de caución, fianza o garantía personal del locatario a través de constancias de ingresos. El locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, salvo que se tratase del supuesto en el que la garantía sea por ingresos, en el cual podrá elevarse dicho valor hasta un máximo de diez veces. Bajo tales condiciones, el locador debe aceptar una de las garantías propuestas por el locatario. De todas maneras, quedaría libre el locador de no celebrar el contrato cuando las garantías propuestas no  satisfagan sus necesidades de cobertura.

El límite en los montos podría representar un inconveniente para el locador en virtud de los prolongados tiempos que demoran los juicios de desalojo o por los eventuales daños que puede sufrir un inmueble. 

• Indexación: Los contratos de locación, cualquiera sea su destino, estarán exceptuados de la prohibición de indexar dispuesta por la Ley de Convertibilidad N° 23.928 y sus modificatorias. Sin embargo, en los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, los ajustes al canon locativo ahora deben realizarse únicamente en forma anual lo cual, por los altos niveles inflacionarios habituales en nuestro país, significa un grave perjuicio para el locador. Dichos ajustes deberán sujetarse en partes iguales al IPC (Índice de Precios al Consumidor) y al RIPTE (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables) que deberá ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA). El canon locativo debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, lo que implica que no pueden pactarse alquileres escalonados conforme era de práctica habitual y que tenía sustento en diversos precedentes jurisprudenciales que le daban seguridad jurídica a esta forma de pactar los precios de los alquileres. Se restringe también la posibilidad de fijar el precio relacionado con el valor de alguna cosa (con fundamento en el art. 1133 CCyC) o el fijado por un conjunto de corredores inmobiliarios (con fundamento en el art. 1134 CCyC).
• Consignación: Como una solución para evitar que el locatario incurra en mora ante la negativa del locador de recibir el canon, bajo el art. 15 de la citada ley se dispone que si el locador de un inmueble se rehusare a cobrar el canon locativo el locatario deberá intimarlo de manera fehaciente -se excluye la posibilidad de uso de la notificación al correo electrónico- a que lo reciba dentro de ­las 48 horas siguientes a su notificación. En caso de silencio o negativa del locador, el locatario, dentro de los tres días hábiles siguientes al vencimiento del plazo estipulado en la notificación, deberá proceder a la consignación judicial del monto adeudado, o mediante cheque cancelatorio estando los gastos y costas correspondientes a cargo del locador.
• Registro de contrato: Los contratos de locación de inmueble deberán ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) dentro del plazo, en la forma y con los alcances que dicho Organismo disponga, bajo pena de las multas establecidas en la Ley N° 11.683 de Procedimiento Fiscal. En el supuesto que se inicien acciones judiciales, el juez interviniente debe informar a la AFIP la existencia del contrato previo a la notificación de la demanda. Esto representa que la AFIP será citado en los juicios de desalojo o cobro de alquileres lo cual más que seguro genere retrasos en los procesos perjudicando así al locador.

• Programa Nacional de Alquiler Social: Mediante la ley comentada se crea el Programa Nacional de Alquiler Social destinado a la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal. El Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda será el Organismo Rector, a través de la Secretaría de Vivienda. Se establecen por su parte ciertas funciones y responsabilidades a cargo de la Secretaría de Vivienda tendientes al cumplimiento de los objetivos del Programa.
• Resolución de controversias: Finalmente, bajo los artículos 21 y 22 de la ley se establece que el Poder Ejecutivo Nacional, a través del área competente del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos, en forma concertada con las provincias y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, realizará las acciones necesarias para fomentar el desarrollo de ámbitos de mediación y arbitraje, gratuitos o de bajo costo, aplicando métodos específicos para la resolución de conflictos derivados de la relación locativa. Por su parte, la ley sustituye el art. 6 de la Ley 26.589 de Mediación, eliminando los desalojos como casos de aplicación optativa de la mediación obligatoria.

Por cualquier aclaración o comentario sobre la presente ley y sus implicancias, cominíquese con: Diego H. Cavanagh: dcavanagh@navarrolaw.com.ar