DNU 70/2023 – PRINCIPALES REFORMAS: MODIFICACIÓN AL RÉGIMEN DE LOCACIÓN DE INMUEBLES

Derogación de la Ley de Alquileres. Las interrogantes que subsisten.

A partir de la calificación presidencial de las leyes de alquileres de los años 2020 y 2023 (N° 27.221 y N° 27.551) como “nefastas” y proceder el Presidente Milei a derogarlas por medio del DNU del pasado 21 de diciembre, en los próximos días -aunque con algunas modificaciones- volverá a regir el Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN) en cuestiones de locación de inmuebles entre particulares.

Es así que mediante un shock en favor de la autonomía de la voluntad de los privados se busca dar un nuevo impulso a un mercado por demás lastimado por un intervencionismo estatal asfixiante y paralizador, que hasta exigía que estos contratos fueran registrados en la AFIP y que por sus excesivas exigencias terminó perjudicando a quienes más dijo buscar proteger y generó un mercado inmobiliario al margen de la ley.

Las reacciones iniciales de operadores del mercado inmobiliario fueron, en general, positivas.

Las principales modificaciones.

Entre otras contenidas en el DNU, merecen destacarse:

Plazo de vigencia de los contratos: será el que las propias partes hayan establecido, no existiendo más un plazo mínimo legal de dos o tres años tal como las leyes, ahora derogadas, establecían. La norma dispone que si las partes nada pactaron, el plazo será de dos años, que por otra parte es lo más habitual.

Posibilidad de pactarse el alquiler en moneda extranjera: ya no existirán limitaciones al respecto, pudiendo pactarse contratos en dólares o en cualquier otra moneda sin curso legal en el país y nadie (ni el locatario ni un juez) podrán imponer la conversión del canon a pesos si eso no fue la voluntad de las partes al celebrar el contrato.

Ajuste del precio de la locación: a diferencia del régimen anterior (con la aplicación obligatoria de variados índices oficiales), además de poderse recurrir tanto a índices de ajuste de precio, de carácter público o privado (que tengan, naturalmente, relación con la moneda elegida para el pago del alquiler), las partes podrán libremente decidir acerca de la periodicidad de su aplicación. 

Garantías: más allá de la reforma a la ley de alquileres promovida por el gobierno anterior en 2023 había ampliado el menú de garantías otorgables por el locatario (aunque con limitaciones en cuanto a la forma de su utilización), ahora las partes podrán libremente fijar los términos de las mismas, elegir cuantas otras deseen y además pactar la moneda y forma en cómo serán devueltos o aplicados los depósitos al finalizar el contrato.

Se trata éste de un aspecto que necesitará también del concurso de agentes inmobiliarios aggiornados, que dejen de lado inútiles exigencias a locatarios, otorgando mayor valor a la persona del fiador.

Periodicidad del pago del alquiler: Las partes podrán pactarlo libremente, aunque los pagos no podrán ser inferiores a un mes.

Terminación anticipada del contrato: el locatario podrá dar por terminado el contrato en cualquier momento sin causa alguna, pagando una suma equivalente al 10% del saldo del canon locativo hasta el vencimiento.

Lo cierto es que, autonomía de la voluntad mediante, nada impide ahora que las partes pacten incluso que sea también el propio locador quien pueda rescindirlo sin causa alguna, algo prohibido desde siempre.

Qué pasaría con los contratos de locación de inmuebles firmados bajo las leyes de los años 2020 y 2023

En relación con los contratos firmados con anterioridad a la vigencia del DNU -bajo el régimen de las leyes 27.551 y 27.737- a menos que las partes acuerden su expresa rescisión (terminación hacia adelante) y firmen en consecuencia un nuevo contrato regido ahora por el DNU, éstos se regirán por las viejas reglas atento el principio de irretroactividad de las leyes.

Así es que habrá seguramente inquilinos que por alguna razón (plazo mínimo de 3 años; mecanismo de actualización, etc.) prefieran continuar bajo el viejo esquema.

A muchos otros (incluyendo aquéllos que vienen prorrogando viejas locaciones a fin de evitar la aplicación de las malas leyes de los años 2020 y 2023) les convendrá empezar de cero bajo este esquema que desregula casi por completo la industria.

Todo lo anterior será materia de libre negociación.

A modo de conclusión

Entre otras ventajas, es de esperar que la presente desregulación incentive a propietarios a poner sus inmuebles en el mercado formal de alquileres con las consecuencias que ello implique a favor de su sinceramiento y dinamismo, permitiendo a la vez el acceso más económico a la vivienda por quienes no disponen de casa propia gracias a la consiguiente baja de costos que la libre oferta muy seguramente aparejará.

Sin embargo, en contra de esta suerte de auto regulación, también se levantan voces en contra de lo que algunos dan en llamar excesiva libertad por falta de marco regulatorio graficando, a modo de ejemplo, que la ausencia de plazos mínimos de alquiler podría aparejar inestabilidad e incerteza para inquilinos de bajos recursos que pueda derivar en abusos.

Sería la primera vez en 100 años que la ley no delimite el plazo de los contratos de alquiler. Lo mismo ocurre con la mencionada falta de prohibición al locador de rescindir el contrato libremente si así lo pactare.

Puede ser que los temores sean fundados y desde ya que habrá que atender siempre la situación de aquéllos más vulnerables; pero fuera de este tipo de situaciones de excepción existe quizás cierta falta de acostumbramiento de la sociedad a vivir sin tantas restricciones… una suerte de Síndrome de Estocolmo al cual los argentinos estuvimos acostumbrados durante décadas.

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